たとえ金利が低いとしても、他人の住宅ローンを借りるのがおそらく悪い考えである理由

家探しが簡単に家に変わる熱特に住宅価格が上昇し続け、損失が続く場合には入札戦争あなたが望む家に。ついに自分の家を持ちたいという願望が、あなたを次のような方向へと駆り立てます。創造的な決断、特に住宅ローンに関しては、最も良い時でも困難になる可能性があります。あなたがそれらの数字を計算する夢のマイホームを購入する際には、現在の金利（ホバリング金利）を確認するとよいでしょう。7%近くこの記事の執筆時点では）そして、（切望しながら）10 年前の平均住宅ローン金利を見てみましょう。2013 年 5 月はわずか 3.35% でした。

タイムマシンを使って 11 年前に家を買えたらいいのに!そして誰かがあなたにこう言いますできるより低い金利へのタイムトラベル: 誰かの住宅ローンを引き受けるだけで済みます。家探しの憂鬱を解消する魔法のような解決策のように思えるかもしれません。しかし、住宅ローンの引き受けには多くの欠点があり、それが賢明な決定である可能性は低いです。

住宅ローンはどのように想定されますか？

住宅ローンを想定してこれは単純な概念です。既存の住宅ローンを引き継ぎ、同じ条件と金利で毎月の支払い (エスクロー支払いを含む) を行うことに同意します。売り手はあなたに家の所有権に署名し、あなたは家の価値とローン残高の差額を彼らに支払います。あなたは家を所有しており、はるかに幸せだった頃の金利で住宅ローンを組んでいます。

たとえば、30万ドルで売りに出されている家を見つけたとします。売り手は金利 4%、残高 200,000 ドルの既存の住宅ローンを持っています。あなたは売り手に 100,000 ドルを支払い、貸し手にいくつかの手数料を支払い、4% の金利を維持して住宅ローンを引き受けます。

引き受け可能な住宅ローンには 2 つの基本的なバージョンがあります。

• 単純な仮定買い手と売り手の間で行われる個人的な取り決めであり、貸し手は関与しません。正式には売主がローンの責任を負いますが、買主が支払いを行い、家の所有権を取得します。買い手が債務不履行に陥った場合、貸し手がその仮定を承認しなかったため、買い手と売り手の両方が窮地に陥ることになります。

• Novation ベースの仮定より正式なもので、貸し手に買い手のローンを承認し、正式に債務を買い手に切り替えるよう要求します。これらにはより多くの書類手続きが必要ですが、売主は債務の責任から完全に解放されます。

そして、想定される融資は、ますます人気が高まる: 2022 年には、2,221 件の連邦住宅局 (FHA) ローンと 308 件の退役軍人庁 (VA) ローンが想定されています。 2023 年には、3,825 件の FHA ローンと 2,244 件の VA ローンが想定されており、2024 年末までに両方のマークを突破するペースで進んでいます。

そしてこれできる仕事、はい。資格のある新しい住宅ローンの金利が 6% または 7% であれば、その住宅を所有する間に多額のお金を節約できるでしょう。こんなに簡単なことなら、迷うことはありません。しかし、理由はたくさんありますが、これほど単純なことはめったにありません。

住宅ローンを借りるデメリット

住宅ローンには多くの潜在的なマイナス面があると想定しようとします。

1 つを見つけます。最初の問題は、引き受けられる住宅ローンを見つけることです。従来の住宅ローンのほとんどは引き受けることができないからです。一般に、FHA、VA、または米国農務省 (USDA) からの政府支援融資のみが想定されます。これらのローンはおよそ4分の1つまり、この方法で購入できる住宅の 75% はすでに決まっています。

厳格な基準。販売価格、ローン残高、金利、政府支援が適切に組み合わされたローンを特定できた場合、次の問題は、関連する厳格な基準になります (単純な仮定を行っている場合を除く)。ノベーションの前提では、住宅ローンを組むときと同じように貸し手に申請する必要があります。各政府機関にはそれぞれの独自の要件セット、最低信用スコアと、家が売り手の主な住居であるという要件が含まれます。

買い物をする必要はありません。住宅ローンを組むと、既存の貸し手に拘束されることになります。より有利な条件を得るために他の銀行に行くことも、条件を交渉することもできず、条件をそのまま受け入れるだけです。ローンのあらゆる側面が自分にとって適切であることを確認し、利用する金融機関を選択できないことに安心する必要があります。

費用。残高20万ドルの住宅ローンを前提として30万ドルの家を購入する例に戻ると、売主を完全にするためには10万ドルを用意する必要があるため、現金で支払うか、売主が必要となるかのどちらかになります。 2 番目の住宅ローン – これは、低金利のメリットを薄めることを意味します。さらに、通常は融資引受手数料がかかります。のVA は住宅ローン残高の 0.5% を請求します、 例えば。

完全に信頼できる家族や非常に親しい友人と単純な仮定を行う場合、住宅ローンを仮定することは、新たなローンを組むよりも低金利で、より少ない手間で家を所有する方法になる可能性があります。そうでなければ、たとえ金利が良くても、住宅ローンが最良の選択肢になることはほとんどないと考えてください。