住宅ローンを組んで家を所有している人にとって、最も恐ろしい言葉は、それよりも恐ろしい言葉です。 シロアリ—差し押さえです。このプロセスは通常、ローンの支払いができなかった場合にトリガーされ、貸し手がお金を取り戻す方法です。差し押さえのプロセスは長くて複雑になる場合があります（ハワイでは平均差し押さえにはかかるほぼ7年）、住宅所有者は通常、さらに多くのオプション彼らが最初に認識するよりも戦い、スピードを緩め、差し押さえを終了します。
これらの戦術が失敗すると、その家はしばしば保安官のオークションで売りに出されます。最高値で売られたそのため、貸し手は投資（の一部）を回収することができます。通常、住宅が売却されることを国民（および現在の住宅所有者）に通知するには州が義務付けるプロセスがあり、発表から実際の競売までの間に一定の期間が必要です。お住まいの地域の法律に応じて、これには数日または数週間かかる場合があります。
差し押さえを中止できずに家が競売にかけられた場合、すべてをまとめて生活を立て直す時期が来たと考えるかもしれません。しかし、たとえあなたの家が競売にかけられる予定であっても、遅すぎるということはありません。販売を中止して家を守るために試せる 5 つのことを紹介します。
借りているものを支払います
貸し手に既存の借金を返済するだけのお金がある可能性は低いですが（結局のところ、家は差し押さえられています）、次のような場合は、する突然それらの資金を手に入れた場合でも、通常は、貸し手が請求書に追加した手数料を含む借金を返済することで、競売当日までに差し押さえを終了することができます。これはと呼ばれます住宅ローンの回復、保安官の競売に近づくほど費用がかかり複雑になる可能性があるが、家が正式に売却されていない限り、通常は少なくとも競売を成功させることは可能だ。
破産宣告
連邦破産法第7章または第13章を申請することは、差し押さえプロセスを遅らせるのに効果的裁判所は通常、すべての段階で次のような命令を下すため、自動滞在それはプロセスを途中で停止させます。家を維持したい場合には、（単に借金を免除しようとするのではなく）通常、第 13 章の方が良い選択であると考えられています。家がすでに競売にかけられている場合でもこの方法は使えますが、競売日前に書類を提出し、判決を下す必要があります。そして地元の保安官署がそれを確認し、リストからあなたの家を削除するまでに、その命令書を地元の保安官署に届ける必要があります。
破産は魔法の呪文ではありません。最終的には貸し手はその停止を解除してくれるでしょう。そのため、遅延は贈り物と考え、ローンの変更やその他の解決策を通じて問題の解決に取り組む必要があります。
貸し手を訴える
差し押さえ手続きには 2 種類あります。司法手続き (貸し手があなたを訴え、手続き開始の裁判所命令を得る場合) と、住宅ローンの条件により貸し手が裁判所に迷惑をかけずに手続きを進めることができる非司法手続きです。
あなたの差し押さえが非司法的であった場合、それは裁判所を意味しますオプションかもしれないたとえあなたの家が競売にかけられる予定だったとしても（あなたの差し押さえが司法的なものであれば、裁判所がすでに検討しているため、おそらく訴訟を起こすことはできないでしょう）。これは、実際に訴訟を起こす理由がある場合にのみ有効なオプションです。訴訟を起こすだけでは、事態が一時的に遅くなるだけです。貸し手が重大な間違いを犯したか、現地の法律に違反したことを証明できない場合、実際にオークションを停止することはおそらく機能しません。
既存のローンを変更する
差し押さえや保安官による売却に直面したときは、住宅ローンに関する第一のルールを覚えておくことが重要です。それは、銀行はただお金が欲しいだけであり、それを手に入れるために常に最も簡単で安全な方法を選択するということです。差し押さえということは、あなたがもう楽ではない、安全ではないと判断されたことを意味します。申請中ローンの変更家が競売に出品された後のプロセスの後半であっても、プロセスがコールドストップする可能性があります。成功すれば、そのまま住宅ローンの支払いを再開することができます。
これは機能する可能性があるため、連邦法以下の場合、貸し手による差し押さえオークションの実施を妨げます。損失の軽減申請はオークションの37日前までに受け付けられます。この戦略が成功するかどうかは、どれだけの準備期間があるかによって決まります。たとえば、2 か月後に家が競売に掛けられるという通知を受け取った場合、プロセスを停止する軽減措置を申請する時間があります。その後、支払いを取り戻すことができたり、修正やその他の解決策を交渉したりできれば、オークションをキャンセルして家を守ることができるかもしれません。
「償還の権利」法を調べてください
最後に、たとえ自宅の競売を止められなかったとしても、最後の選択肢が 1 つあるかもしれません。償還の権利。すべての州に償還法があるわけではありませんただし、競売後に住宅所有者が未払い額の全額と追加費用を支払って、住宅の所有権を取り戻すことができる期間がある場合。たとえば、ニュージャージー州には、10日間競売の売却後、売却に対して異議を申し立てることができます（また、この期間は破産を申請することで延長できる場合もあります）。フィラデルフィアでは、元住宅所有者が9ヶ月不動産を償還するため、新しい所有者は次のことができます。お金を失う前の所有者が成功した場合、彼らはその不動産に投資します。
